Le propriétaire d’un bien immobilier donné en location à un tiers, peut souhaiter vendre son bien.

S’il entend vendre le bien avec « le locataire » les choses sont faciles.

Le locataire reste dans les lieux puisque le contrat de bail est simplement transféré de plein droit à l’acheteur qui désormais devient le « bailleur ». Ce dernier perçoit les loyers, continuant le contrat de son vendeur. Le locataire n’a aucun droit de préemption. Bien sûr, cela n’empêche pas le propriétaire de faire une offre à son locataire, mais ce n’est pas une obligation.

En revanche si le propriétaire entend vendre le local d’habitation libre d’occupation et donc sans locataire, il doit respecter des règles particulières tant en termes de délais que de forme.

La règle est la suivante :

6 mois avant la fin du contrat de location, le bailleur doit délivrer au locataire un congé pour vendre assorti d’une offre d’achat selon des modalités bien précises rappelées à l’article 15-II de la Loi du 6 juillet 1989. Le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour accepter cette offre, délai pendant lequel le locataire bénéficie d’un droit de préemption qui interdit au bailleur de vendre le logement à quelqu’un d’autre. 

S’il refuse l’offre, le propriétaire retrouve alors son droit de vendre à un tiers et le locataire, à l’issue du préavis, doit quitter les lieux. Ce droit de préemption est important : si pendant ce délai de 2 mois, un tiers fait une offre d’achat plus attractive au propriétaire, ce dernier ne peut pas revenir sur le congé qu’il a donné, et faire disparaitre le droit de préemption du locataire en vendant son bien au tiers, avec le locataire dans les lieux.

La Cour de Cassation estime en effet que ce délai de deux mois, est d’ordre public.

Par ailleurs, la Haute Juridiction a déjà jugé que le point de départ de ce délai de 2 mois, pendant lequel on ne peut pas revenir sur son offre faite au locataire, est calculé par rapport à la date de la  fin du contrat de bail, et non à compter de la date de la notification du congé. Il faut donc se méfier du congé donné par anticipation, de manière prématurée, surtout en période d’évolution rapide du marché de l’immobilier.

Si par exemple, pour être « sympathique » et prévenir son locataire, un bailleur décide de délivrer 9 mois avant la  fin du contrat de location un congé pour vendre :

• en premier lieu, ce congé est donné pour la date de fi n du bail (et non pas avant, c’est impossible)

• en second lieu, ce n’est que 4 mois avant la  fin du bail que, si le locataire n’a pas accepté l’offre d’achat, le propriétaire retrouve le droit de vendre à un tiers.

Anticiper la délivrance du congé, rallonge de fait la durée du droit de préemption du locataire.

S’il ne faut pas trop anticiper, il est impératif en revanche de bien se renseigner et prendre le temps de préparer la délivrance du congé.

La première chose à vérifier est la date de fin du contrat de bail, qui, faute de congé valable donné par le locataire (de manière classique) ou par le bailleur (congé pour vendre en l’espèce), est renouvelé par tacite reconduction.

Une exception au droit de préemption du locataire à connaitre : le locataire n’a pas de droit de préemption quand la vente projetée par le propriétaire intervient au profit d’une personne avec laquelle il a un lien de parenté qui va jusqu’au 3ème degré inclus. Le parent acquéreur doit toutefois occuper le logement au moins pendant 2 ans à compter de l’expiration du préavis du locataire sinon ce dernier peut engager une procédure pour contester la validité du congé et demander des dommages et intérêts.

Voyons de plus près les conditions et la règlementation du congé pour vendre.

1°) Qui doit donner le congé ?

C’est le bailleur.

Et il faut que ce soit lui, puisqu’en plus du congé, l’acte vaut offre de vente.

Il faut donc être en capacité de proposer à la vente le bien et de pouvoir donc disposer de l’immeuble.

Bien sûr il est possible d’avoir un Mandataire qui délivre le congé pour le compte du bailleur, mais il faut une procuration écrite du bailleur pour accomplir cet acte de disposition et rappeler l’identité du bailleur pour le compte duquel on délivre l’acte.

L’Agent Immobilier doit disposer d’un mandat écrit l’autorisant expressément à délivrer un tel congé avec offre de vente.

Si le propriétaire est une personne morale (type SCI, ou SARL), il faut bien vérifier que celui qui est l’auteur du congé, a, aux termes des statuts ou d’une assemblée générale de la société, les pouvoirs pour vendre le bien. S’il s’agit de 2 époux propriétaires, les 2 conjoints doivent notifier le congé.

Toutefois, seul le conjoint dont le consentement a été négligé pourra demander l’annulation de cet acte irrégulier puisqu’il a seul le droit de le ratifier.

2°) À qui délivre-t-on ce congé ?

Au locataire en titre, et s’il y a plusieurs locataires, le congé doit être notifié à chacun d’eux, sinon le congé n’est pas opposable à celui qui n’a pas été averti.

Si le locataire est marié, les époux sont réputés cotitulaires du bail quel que soit leur régime matrimonial, même si le bail avait été consenti avant, et donc il faut le notifier à chacun des conjoints.

Toutefois, il faudrait que le conjoint du locataire puisse prouver que le locataire avait valablement porté à la connaissance du bailleur le mariage et donc l’existence du conjoint, avant le congé.

La règle est la même pour le locataire pacsé depuis la Loi ALUR. Chacun d’eux doit être destinataire du congé.

3°) Quels sont donc les délais ?

Le congé doit être délivré au moins 6 mois avant la  fin du bail. En général les baux d’habitation classiques sont consentis pour 3 ans, renouvelables par tacite reconduction.

C’est donc 2 ans 1⁄2 avant l’échéance (et un peu avant ces 2 ans 1⁄2 !) qu’il faut, si on souhaite vendre son bien, sans locataire dedans, s’occuper de véri er les dates et les formalités à accomplir pour que tout soit régulier. Attention de ne pas se tromper : c’est la date de prise d’effet du bail qui n’est pas forcément la date de la signature du contrat de location, qui est à prendre en compte.

Les règles de computation des délais sont très particulières et il est à mon sens essentiel de consulter un professionnel compétent avant de se lancer dans la délivrance d’un congé.

Si on ne respecte pas un délai, une formalité, on « repart » pour 3 ans de plus....

Des pièges existent :

Par exemple, un congé délivré un 31 décembre fait courir un préavis de 6 mois qui se termine le dernier jour du mois, en l’occurrence le 30 juin (il n’y a pas de 31 juin).

Et le bail conclu pour 3 ans, s’il commence le 1er janvier, prend  n le 31 décembre 3 ans après, et non le 1er janvier à 24 heures. Le dernier jour de préavis doit coïncider exactement avec la date d’expiration du bail.

4°) Matériellement, quelle est la forme du congé pour vendre ?

On peut le faire soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte d’huissier, soit même par lettre remise en mains propres contre récépissé ou émargement.

Le choix du mode de signification est important, notamment par rapport à la preuve de sa date.

Si on décide de donner congé par lettre recommandée, c’est la date de réception sur l’avis de réception et donc la réception effective du courrier qui constitue le point de départ du délai de 6 mois minimum.

Il ne faut donc pas se tromper.... et ne pas faire les choses tardivement et dans l’urgence.

La personne peut ne pas être là, et mettre du temps pour récupérer son recommandé. Cela diffère d’autant le point de départ et peut être dangereux.

Il faut par ailleurs vérifier la signature de l’avis de réception par le destinataire.

Une signification par huissier présente l’avantage d’une date certaine : le jour où l’huissier délivre l’acte il a date certaine.

Reste la remise contre émargement ou récépissé : c’est une nouveauté, mais avec le risque de mauvaise foi par la suite du locataire qui dénierait sa signature, je ne le conseille pas.

Enfin, le contenu de la notification doit être très précis et c’est pour cela qu’il faut absolument faire appel à un professionnel pour ne rien oublier.

Le congé doit contenir à peine de nullité :

1. Que le congé est justifié par l’intention de vendre. 

2. On doit donner l’indication du prix et les conditions de la vente projetée

3. Et on doit reproduire très exactement les 5 premiers alinéas de l’article 15-II de la Loi modi ée du 6 juillet 1989.

Attention il y a un risque de contrôle « a posteriori » pour éviter les congés frauduleux.

Si en réalité le bailleur n’avait aucune intention de vendre, ni volonté réelle, et que le congé a été délivré en fraude des droits du locataire, que ce dernier peut le prouver, il obtiendra des dommages et intérêts.

Il faut également être très précis sur ce qu’on offre à la vente :

Le congé et l’offre doivent viser la totalité des locaux loués, mais seulement ces derniers, sinon le congé est annulé. Il faut donc mentionner les dépendances, garages, annexes... si elles sont mentionnées au bail et ne rien oublier. On ne peut pas donner congé pour une partie des locaux seulement. L’offre n’est pas valable si on oublie de mentionner les accessoires qui sont loués avec le logement principal (cave, parking, jardin).

Si le bien est en copropriété, il est utile de préciser le règlement de copropriété, les numéros des lots, les parts des tantièmes, mais il n’y a pas besoin de joindre le règlement de copropriété.

Enfin, le prix doit être ferme et définitif. On ne peut pas faire une offre en mentionnant « prix à débattre ».

Il faut également que le prix soit sérieux. (Et donc pas dissuasif, largement au-delà du marché) Il faut enfin mentionner les conditions de la vente :

Par exemple qui paye les frais ? Comment est-ce qu’on se répartit la taxe foncière ? Bref l’offre doit être complète. 

Si le congé est irrégulier, il n’a pas d’effet sur le bail, qui arrive à son terme et qui est donc reconduit tacitement et renouvelé pour la durée prévue s’il n’y avait pas eu de congé.

Et si la vente a quand même été conclue avec un tiers et sans respecter les droits du locataire, la vente est nulle !

À noter que si le congé est irrégulier, que le locataire s’en aperçoit après : il ne peut pas demander sa réintégration. Il obtiendra en revanche des dommages et intérêts. Depuis peu d’ailleurs, le bailleur encourt en plus une amende pénale quand le congé est frauduleux.

Si le locataire accepte l’offre :

Le locataire doit faire connaitre sa décision pendant la période légale de validité de l’offre formulée par le propriétaire, donc le délai de deux mois déjà vu plus haut. Il n’y a pas de modalité particulière de transmission mais il est toujours préférable de recourir à un courrier recommandé pour se ménager une preuve du respect d’une réponse dans ce délai.

En cas de refus de l’offre ou d’absence de réponse dans le délai de 2 mois, le locataire ne peut bénéficier d’un délai supplémentaire (Sauf bien sûr arrangement entre les parties). Le locataire doit quitter les lieux au terme du bail, donc des 6 mois, avec état des lieux classique.

S’il reste alors que le congé est valable, il est déchu de plein droit de son droit d’occupation, et le propriétaire peut demander son expulsion. Le Juge n’a aucun pouvoir d’appréciation sur la résiliation du bail qui est de plein droit. En revanche, il peut accorder un délai pour quitter les lieux.

Si le locataire accepte :

il peut par exemple vouloir faire une contreproposition. Attention cela ne vaut pas prorogation du délai de validité et donc il court un risque.

Il peut accepter le prix et dans ce cas, pas de problème : l’acte d’achat doit être réalisé dans les deux mois.

Il peut accepter, mais avoir besoin d’un prêt : dans ce cas son acceptation est subordonnée d’office à l’obtention du prêt, et l’acte d’achat doit être régularisé dans un délai de 4 mois.

À défaut de réalisation dans ce délai, l’acceptation est nulle et le locataire est déchu de tout droit d’occupation.

J’espère vous avoir éclairé sur les formalités de la vente d’un bien donné en location, et insiste sur la nécessité de bien prendre le temps de réunir toutes les informations nécessaires avant de délivrer un congé, de consulter un professionnel compétent qui vous garantira la régularité de votre congé et donc la réalisation de votre projet.

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Par Laurence Triquet-Dumoulin

Avocat associé / SCP BENICHOU PARA TRIQUET-DUMOULIN LORIN www.cabinetavocats-mbptd.com