À quoi correspond cette notion créée par la jurisprudence ?
Il est possible pour toute personne subissant un dommage du fait de l’activité de ses voisins, qu’il soit personne physique ou entreprise, d’engager une action en responsabilité sur le fondement de la théorie des troubles de voisinage.
Les décisions de justice rappellent fréquemment le principe selon lequel :
« Le respect de la réglementation administrative attestée par la délivrance d’un permis de construire n’exonère nullement de la responsabilité éven- tuellement encourue même sans faute pour trouble anormal causé aux voisins par les modifications d’un immeuble ».
Ainsi la théorie du trouble anormal de voisinage est indépendante d’une violation d’une règle d’urbanisme. On peut obtenir réparation d’un trouble indépendamment de toute violation des règles d’urbanisme. Une telle action présente ainsi un intérêt majeur puisqu’elle peut être engagée de manière totalement autonome devant les juridictions civiles sans qu’aucun recours devant le Juge Administratif ne soit engagé. Par ailleurs, contrairement au principe de la responsabilité civile, il n’y a pas besoin de prouver une faute de la part de l’auteur du dommage, qui peut être déclaré responsable et donc condamné, même s’il n’a commis aucune faute. Juste par ce que son action entraine pour son voisin un trouble qui est reconnu par les Juges « anormal ».
Il existe un principe général admis par les Juridictions qui est le suivant : « Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ».
La condition indispensable au succès d’une telle action, est donc de justifier de « l’anormalité du trouble ». L’existence d’un trouble de voisinage ne suf t pas.
Il faut que ce trouble soit « anormal » pour qu’il soit indemnisable.
C’est par une appréciation souveraine des juges du fond qu’il sera déterminé s’il y a ou pas, anormalité. Les circonstances de temps et de lieu comptent, puisque les juges n’auront pas la même appréciation en fonction par exemple du lieu du trouble : perte de vue ou d’ensoleillement du fait d’une construction voisine, en pleine zone urbaine, ou dans une zone beaucoup moins dense en habitation.
La gêne causée par une installation odorante ou bruyante, n’est pas évaluée de la même manière si on se situe dans une zone résidentielle, agricole ou industrielle.
Les aboiements d’un chien, les travaux effectués par des voisins, le bruit, la perte de vue.... autant d’activités qui peuvent causer des troubles de voisinage, sans qu’elles ne soient fautives, ou irrégulières, mais qui pour être sanctionnées, ne doivent pas seulement causer un trouble, mais doivent causer un trouble « anormal » de voisinage.
La plupart du contentieux du trouble de voisinage est lié aux constructions proches qui entrainent une perte d’ensoleillement ou de vue, ou les deux à la fois, ainsi qu’à certaines activités qui peuvent être source de nuisances sonores ou olfactives.
Par exemple, des émissions permanentes de bruits de ventilation, de vapeurs ou d’odeurs de cuisine provenant d’un restaurant situé à proximité immédiate d’une terrasse et des fenêtres de l’appartement des voisins peuvent être constitutifs d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.
À noter que si le trouble préexiste à l’installation de celui qui s’en plaint, son action ne sera pas accueillie. Cela parait d’ailleurs logique. On ne peut pas se plaindre alors qu’on s’installe en connaissance de cause.
À savoir qu’il ressort très souvent de l’analyse de la jurisprudence que l’ensoleillement d’un immeuble ou la vue que l’on a depuis son terrain, ne peuvent être garantis !
Il n’y a pas de droits acquis pour un propriétaire d’un immeuble déjà construit qu’il n’y aura pas un immeuble en face qui gâche la vue. Tout reste question d’anormalité ou pas du trouble causé. Si l’action est couronnée de succès, le Tribunal prononce en principe un jugement qui ordonne à l’auteur du trouble de prendre des mesures pour atténuer le trouble et octroie en outre des dommages et intérêts, qui sont inversement proportionnels à l’ef cacité des mesures ordonnées pour diminuer le trouble. À noter que, en plus du trouble anormal de voisinage, la construction dont la hauteur est contestée ou la distance d’implantation ne respecte pas les règles d’urbanisme, le plaignant peut aussi obtenir la démolition.
Il faut évidemment qu’il justifie d’un préjudice et dans ce cas c’est en réalité sur le fondement de la responsabilité civile classique, et donc la faute, que la demande sera fondée.
J’espère par cet article vous avoir éclairé sur cette notion qui engendre un contentieux non négligeable en pratique.
Par Laurence Triquet-Dumoulin Avocat associé / SCP BENICHOU PARA
TRIQUET-DUMOULIN LORIN www.cabinetavocats-mbptd.com