Une fausse opportunité? 


Lorsqu’on se marie, c’est bien évidemment toujours pour la vie mais l’expérience peut conduire à une certaine prudence... et connaitre ses droits peut être important pour ne pas être surpris par la suite.

Prenons le cas classique d’un couple qui se marie, sous le régime de la communauté légale, sans souscrire de contrat de mariage avant leur union, ou celui d’un couple marié sous le régime de la séparation, puisqu’en la matière les règles sont similaires.L’un des deux époux a la chance, pendant le mariage ou avant celui-ci, de bénéficier d’une donation d’un terrain par ses parents.


Dans le cas du couple marié sous la séparation de biens, l’un des deux est propriétaire d’un terrain.Le couple décide de souscrire un crédit, consenti par la banque aux deux époux (obligatoire pour ceux mariés sous le régime de la communauté, facultatif pour les époux séparés de biens) mais si un seul emprunte il reste seul propriétaire du tout et la question ne se pose pas.

Les deux époux remboursent le crédit pendant des années, puis malheureusement envisagent de divorcer.

De mon expérience professionnelle, je peux vous dire qu’il arrive souvent que celui à qui le terrain n’appartient pas, pense que le tout appartient aux deux..... ou parfois qu’il n’a droit à rien.


La solution est entre les deux : 

La construction édifiée sur le terrain appartient en totalité à celui des époux qui a bénéficié de la donation ou qui était propriétaire du terrain.

En effet toute construction édifiée sur un terrain devient la propriété de celui à qui appartient le terrain.

Dès lors ce n’est pas la communauté (les deux époux mariés sans contrat) ni l’indivision (constituée par les deux époux séparés de biens) qui sont propriétaires du bien, et cela alors que les époux ont souscrit et remboursé un crédit aux deux noms pour  financer l’acquisition. Seul celui des époux qui a bénéficié de la donation est propriétaire du tout.


Toutefois, fort justement, il y a des comptes à faire pour calculer la récompense due par cet époux à la communauté, ou la créance dans le cas de la séparation de bien.

Mais pendant le cours de la procédure en divorce, si celle-ci dure et que les époux ne se mettent pas d’accord, celui qui a bénéficié de la donation se trouve dans une situation plus confortable puisqu’en principe il se voit attribuer par le Juge, la jouissance du bien pendant le cours de la procédure et donc le droit d’y résider seul.

Contrairement à une maison construite sur un terrain acheté pendant le mariage par les deux époux, cette jouissance est gratuite puisque l’époux est seul propriétaire du bien.

L’autre conjoint ne pourra pas lui réclamer, pour tout le temps de cette procédure et jusqu’au partage, une indemnité d’occupation (sorte de loyer).


L’un des époux occupera donc seul le domicile, pourtant construit avec un emprunt souscrit par les deux époux, et cela pendant des mois voire parfois des années, et l’autre pendant ce temps, pour se loger, assumera un loyer.

Par la suite il faudra calculer la récompense ou la créance due par l’époux qui a bénéficié de la donation, à la communauté (c’est-à-dire aux deux époux) ou la créance due par ce dernier à l’indivision (quand les époux sont sous le régime de la séparation.)

Pour faire simple il va devoir la moitié de la valeur que représente la construction en elle-même, sans le terrain.

En règle générale on fait appel à un professionnel de l’immobilier qui détermine la valeur de l’ensemble tout en évaluant de manière séparée la valeur du terrain sans la construction, les deux à la date la plus proche du partage.

En cas de désaccord sur ces estimations, on demande même la désignation d’un expert judiciaire.

L’époux propriétaire, s’il souhaite conserver le bien, devra indemniser l’autre de la moitié de la valeur de la construction.

Il en est de même par exemple, en cas de travaux d’aménagement fait sur une grange qui appartenait à l’un des époux avant le mariage, quand ceux-ci souscrivent ensemble un crédit pour  financer les travaux.

Le professionnel de l’immobilier procède à deux évaluations : celle du bien en son état actuel et sa globalité, et celle qu’aurait le bien au jour de l’évaluation, s’il était dans le même état qu’au moment de la donation.

La différence entre les deux constitue la récompense ou la créance, qui est à partager entre les deux époux, puisque chacun a droit à la moitié.

Ces opérations peuvent prendre un certain temps et pendant cette période celui qui n’a qu’un droit à récompense ou à créance peut trouver la situation inconfortable.

La récompense ou la créance s’évalue selon les règles de l’article 1469 du code civil et donc selon les mêmes principes quel que soit le régime matrimonial choisi :

La récompense ne peut être inférieure à la dépense faite quand elle était nécessaire.

Et il a été jugé que la dépense nécessaire au logement de la famille telle que la construction sur un terrain propre et destiné au logement de la famille est bien une dépense nécessaire au regard de l’article 1469 alinéa 2.

Et si le bien a été vendu, ou se trouve encore dans le patrimoine des époux, elle ne peut être inférieure au pro t subsistant, c’est-à-dire à la plus-value apportée au bien donné s’il est supérieur à la dépense faite.


Prenons un exemple :

M et Mme X ont construit il y a 20 ans une maison qui leur a couté 100 000 euros sur un terrain qui appartient à M car il en a hérité de ses parents, juste après le mariage (Il reste donc propre à l’époux). Aujourd’hui cette maison est vendue avec le terrain 300 000 euros.

Un expert estime que le terrain nu vaudrait actuellement 150 000 euros.

La récompense due à la communauté est de 150 000 euros et Madame récupèrera donc 75 000 euros, Monsieur 225 000 euros.

La récompense ne peut être moindre que le pro t subsistant quand la valeur empruntée a servi à acquérir, conserver ou améliorer un bien qui se retrouve dans le patrimoine emprunteur, ni moindre que la dépense faite quand elle était nécessaire.

La règle est la même pour deux époux séparés de biens qui souscrivent un crédit pour faire construire une maison, édifiée sur le terrain qui appartient à un seul des époux.

C’est une règle commune aux deux régimes matrimoniaux, alors que leur fonctionnement reste différent sur bien d’autres points.

Il me semblait important de se pencher sur la question.

Ce qu’il faut conserver à l’esprit, c’est qu’il est essentiel de bien se renseigner au moment où l’on s’engage : cela n’empêche ni de s’engager, ni d’être heureux en ménage !