Acheter aux enchères publiques un bien immobilier
Dans chaque Tribunal de Grande Instance, au service JEX immobilier, sont organisées des ventes aux enchères publiques.
À Grenoble, ces audiences ont lieu 2 mardis après-midi par mois. Ces ventes sont réalisées soit à la requête d’un créancier (type établissement bancaire ou particulier), soit à la requête d’un mandataire judiciaire (suite à une liquidation judiciaire) soit encore lorsque des héritiers ne parviennent pas à s’entendre sur un partage en nature d’une succession. On parle dans ce dernier cas d’une licitation.
Toute personne physique ou morale (SCI, SARL ou autre) peut mandater un avocat inscrit au Barreau du Tribunal de Grande Instance en cause, pour porter en son nom à l’audience les enchères, et tenter ainsi d’acquérir au meilleur prix le bien.
Il faut toutefois s’y prendre à l’avance car des garanties seront demandées par l’avocat choisi, et il faut savoir qu’il n’y a pas de possibilité de renoncer à son achat, si on est l’heureux adjudicataire à l’audience.
Ici pas de renonciation possible, ni suite à un délai de ré exion, ni en cas de non obtention du nancement espéré. Il faut donc être prudent et connaitre à l’avance avec certitude en cas de recours à un emprunt la somme que la banque est susceptible de vous prêter.
Comment s’informer sur le bien vendu ?
Entre un et deux mois avant la date de la vente aux enchères, des annonces paraissent dans les journaux et des af ches sont apposées sur le bien lui-même et dans le hall du Palais de Justice pour informer le public. On peut alors prendre connaissance de l’adresse du bien, de sa super cie, du nom de l’huissier à contacter pour visiter le bien (une visite est toujours organisée par l’huissier et sa date est annoncée en général sur l’af che de la vente.)
Il est bien sûr essentiel de se rendre à cette visite, mais également de prendre connaissance des conditions de la vente en consultant celles-ci soit au Palais de Justice soit auprès de l’avocat qui poursuit la vente. Tous les renseignements essentiels à connaitre avant d’acheter sont mentionnés, ainsi que les diagnostics obligatoires (comme dans les ventes classiques).
Il me parait sage, sauf pour les professionnels de l’immobilier, de mandater spécifiquement l’avocat choisi pour porter les enchères, pour qu’il consulte avec vous ces conditions de vente. Ce professionnel pourra vous éclairer sur des termes juridiques, véri era si les lieux sont libres ou loués, et dans ce dernier cas si le contrat de location est valable ou contestable.
Quels sont les documents à remettre à l’avocat avant l’audience de vente ?
Pour porter les enchères, votre avocat vous fera remplir un pouvoir spécial avec le montant maximum de l’enchère qu’il pourra porter, montant qu’il gardera bien évidemment pour lui, sa mission étant d’acheter au prix le plus bas possible pour vous.
Vous pouvez évidemment, et d’ailleurs je vous le conseille, être présent le jour de la vente, car dans ce cas vous pourrez augmenter en direct ce pouvoir et remporter l’enchère escomptée. En votre absence l’avocat ne pourra en aucun cas dépasser le montant xé par écrit dans le pouvoir, et l’utilisation des téléphones portables est interdit en salle d’audience !
L’avocat vous aura au préalable demandé des pièces spéci ques justi ant de votre identité (carte d’identité, passeport ou carte de séjour), de votre régime matri- monial si vous êtes marié a n de préciser qui achète. Il est tout à fait possible d’acheter à plusieurs, en indivision, mais il faut préciser le jour de l’audience dans quelles proportions chacun achète.
Si c’est une société qui achète, SCI, SARL ou autre, l’avocat vous demandera un extrait RCS de votre société, et le pouvoir sera donné par le dirigeant de la société avec copie de sa carte d’identité. L’avocat vous réclamera le justi catif du pouvoir du dirigeant pour engager la société dans un achat immobilier (cela est soit prévu dans les statuts, soit décidé en assemblée générale des associés). En n l’avocat exigera de vous la remise d’un chèque de banque à l’ordre de la CARPA d’un montant correspondant à 1/10° de la mise à prix, avec un minimum de 3 000 euros.
Comment se déroule l’audience ?
Elle est publique, débute précisément à 14 heures à Grenoble et on ne peut prendre le risque d’être en retard ! Le montant de la mise à prix peut être très attractif mais ne préjuge en rien du prix de l’adjudication.Tout dépend en effet, du nombre d’acquéreurs potentiels à l’audience ce jour-là. La vente est alors annoncée et votre avocat porte pour vous les enchères, le montant minimum devant être de 200 euros à Grenoble. Celui qui porte l’enchère en dernier, remporte la vente et son identité est communiquée publiquement. Toutefois pendant 10 jours il est possible que quelqu’un fasse une « surenchère du 10ème », en s’engageant à payer 10 % de plus que le montant de l’adjudication. Attention là aussi, pour faire surenchère, il faut prendre soin de contacter à l’avance un avocat qui doit effectuer des formalités spéci ques dans ce délai. Dans ce cas, le bien est remis en vente aux enchères une nouvelle fois sur la nouvelle mise à prix, avec de nouveau des publicités et une visite avec l’huissier. Lors de la deuxième audience, celui qui remporte les enchères, est dé nitivement propriétaire (sous réserve bien sûr du paiement du prix).
Quels sont les frais au total pour l’adjudicataire ?
D’abord il faudra bien sur payer le prix d’adjudication auquel on s’est engagé, et ce en général dans un délai maximum de 2 mois après la date de la vente dé nitive, délai mentionné dans les conditions de la vente à consulter avant.
Il faut également régler les frais préalables à la vente qui sont ceux qu’a avancés le poursuivant (frais de l’huissier, coût des diagnostics obligatoires, de la visite, des af ches et publicités). Ces frais sont annoncés juste avant la vente et en général sont de l’ordre de 6 000 euros environ. Votre avocat pourra plus précisé- ment se renseigner avant la vente en contactant son confrère qui poursuit la vente. Puis, comme dans toute vente il y aura les droits d’enregistrement à payer au Trésor Public, et en n les émoluments dus aux avocats.
En règle général, mais là encore votre avocat vous donnera plus de précision en fonction du cas, vous devez compter environ entre 15 à 20 % en plus du prix pour l’ensemble des frais.
Quel document est remis pour justifier de son titre de propriété ?
C’est le jugement d’adjudication lui-même qui constitue votre titre de propriété et il n’y a donc pas lieu de passer devant notaire par la suite. Le jugement vous est rapidement transmis par votre avocat, mais vous devrez attendre comme dans les ventes classiques un délai de 4 à 6 mois pour avoir en main l’original publié au service de la Publicité Foncière, avec l’ensemble de ses annexes. Dès le paiement du prix et de l’ensemble des frais, vous pouvez prendre possession des lieux en récupérant les clefs, et bien sûr soyez rassuré, vous n’êtes en rien tenu des dettes de celui dont vous achetez le bien ! Si le bien est loué, vous en êtes au préalable averti et devez continuer le contrat de location (bien sûr s’il est valable).
Que faire si le débiteur saisi, c’est-à-dire la personne propriétaire du bien, ne veut pas libérer les lieux amiablement ?
Désormais, le jugement d’adjudication vaut titre d’expulsion. Il n’est donc plus nécessaire d’aller en justice pour obtenir une décision d’expulsion et il suf t de saisir directement un huissier de justice qui poursuivra l’expulsion. Cela reste rarement nécessaire en pratique, et là encore votre avocat vous donnera toutes les informations au préalable et si besoin vous aidera à saisir l’huissier. Les audiences sont publiques et vous pouvez tout à fait vous rendre au Palais de Justice pour y assister, et découvrir ainsi de visu le déroulement de ces enchères, le cabinet se tenant à votre entière disposition pour tout renseignement complémentaire.
Par Laurence Triquet-Dumoulin
Avocat associé / SCP BENICHOU PARA TRIQUET-DUMOULIN LORIN www.cabinetavocats-mbptd.com